日本の木造住宅の価値

家の資産評価は10年後にはタダになってしまいます！

ご存じですか？

実は、どんなに腕のいい大工さんが造った家でも、鑑定士の評価では10年後にはタダになってしまいます。

それはなぜでしょうか？
理由は大きく２つあります。

１つは、木造軸組住宅の建築基準法の問題です。
この話は大変ショックを受ける話です。
しっかり聞いてください。

そもそも建築基準法は、国民の生命・健康・財産を守るため、さまざまな建築物について、安全に使用できるための最低限の技術基準を定めたものです。

少し話は難しくなりますが、建築基準法の木造軸組みの規定を聞いてください。
この規定には、単純に言えば、家としての「強度」が書かれています。

その中で木造建築物については、

• 家の広さ（床面積）
• 壁の面積（横から見たときの外壁面積）
• 屋根の重さ

この３つだけを図面から測り、構造の強度を決めます。
その計算結果が一定の基準をクリアしていれば合格です。
つまり、工務店は、法的に何の問題もなく家を建てられるということです。

この法律では、実は屋根以外の構造材の重さ・形・吹き抜けの大きさなどを考慮する必要がありません。

しかも、木造の構造強度の決め方には「筋交い」、つまり『つっかえ棒を入れなさい』という規定しかありません。

これは、筋交いの数量さえ基準をクリアすれば、使う材料に「節穴がいくつ開いていてもOK」「どんな種類の木でもOK」ということを意味します。

木造在来工法の構造強度には、これだけの規定しかありません。
つまり、木造軸組住宅の建築基準法には厳密な科学的根拠を記していないのです。

なぜ、こんなことがまかり通っているのか。

それは、戦後には国民生活再建のために住宅の供給量が求められてきたため、たくさんの「家」が必要だった時代背景から、これ以上の厳しい法律を作れなかったのです。

その証拠に、各都道府県でそれぞれの独自の震災時の被害予測を行っていますが、そこで想定されている「全壊戸数予想」は「木造家屋数」だといわれています。

大変ショックな話ですが、これが現実です。

何千万円もかけて建てた夢のマイホームが、厳密な科学的根拠のない建築基準で建てられて、震災時の全壊戸数予想の数に入れられている。

つまり、何も知らずに住宅会社を選び、在来木造軸組住宅を建てれば、大地震でつぶれてしまいます。

法改定されるごとに「違反建築物」になる日本の家

家の資産評価は10年後にはタダになるもう１つの理由。
それは、法改定されるごとに日本の家は違反建築物になってしまうからです。

家の資産評価は10年後にはタダになる『もう１つの理由』は法改定されるごとに日本の家は違反建築物になることです。

建築基準法は、できてから2度強化されました。
それは大きな地震がきっかけとなっています。

1度目は、1978年の宮城沖地震の3年後の1981年に改定。
2度目は、1995年の阪神大震災の5年後の2000年に改定。

では、何を強化したのか？

それは、筋交いを入れる壁を増やすことです。
つまり、これから未来に大地震が起こると、再度、筋交いの入った壁の量が増える可能性があります。
当然ですよね。

では、ここで問題です。

現在、建っている2000年以前、1981年以前の建物は法律上問題はないのでしょうか？

その答えは、2016年の現行法制度に照らし合わせれば「違反建築物」です。

正確には「既存不適格建築物」といいます。
そのような違反建築物（＝既存不適格建築物）を不動産鑑定士はどのように評価するでしょうか？

「今の建築基準法に合わない建築物は10年で償却ですね。」

不動産鑑定士さんの立場なら、こう言うしかないのです。
だから、在来木造はどんなに腕のいい大工さんが建てても、どんなに高価な材料を使っても『10年後にはタダ』の評価を受けるのです。

実は、私は以前この事実を公表した際、大工さん・建築業者さん・工務店・設計事務所さんから、かなりの攻撃を受けました。
家づくりや家の売買に従事する人間にしてみると、周知の事実です。
しかし、こうした事実は消費者へは全く伝わっていないのです。

エーティーエム建築が建てる家の「性能」

HEAT20グレード

[断熱・省エネ性能]

※「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」
奈良県は地域区分＝６地域によるUA値基準になります。
生駒市は地域区分＝５地域によるUA値基準になります。

許容応力度等計算

[耐震・耐風安全性能]

一次エネルギー消費量等級６

一次エネルギー消費性能に関する基準（BEI）

一次エネルギー消費性能：BEI

※１太陽光発電設置によるエネルギー消費量の削減は見込まない
※２事務機器等/家電エネルギー消費量（通称：「その他一次エネルギー消費量」）は除く
エーティーエム建築の標準仕様で建てた家は、エネルギー消費量20％以上の節減が可能になります。

断熱等級６を標準にしています

ηacに関して、国の基準は3.0ですが、エーティーエム建築は1.0台を基準にしています。
（小さいほど夏の日射を入れない、涼しい）

あらゆるデザインを可能にするSE構法のアプリケーション

SE構法は、耐震等級３、耐風等級２。いずれも最大等級の性能を十分に保ちつつも、お客様の希望の間取り・デザインを実現いたします。